Otvaranje Agencije za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti (Agencije ze nekretnine) u Republici Srbiji reguliše Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

Da bi jedna Agencija za nekretnine (u daljem tekstu: Agencija) legalno poslovala, potrebno je da ispuni određene uslove koji se odnose na licenciranje, organizaciju poslovanja, odgovornost i zakonsku usklađenost. U nastavku su prikazani svi ključni koraci i zahtevi.

Položen stručni ispit – član 11. Zakona

Najmanje jedno lice u Agenciji (preduzetnik, osnivač firme, zaposleni ili angažovano lice) mora imati položen stručni ispit za posrednika.

Ispit se polaže pred komisijom koju organizuje nadležno telo, a uslovi za polaganje uključuju:

• Završenu najmanje srednju školu;
• Da lice ne može biti osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbiji ili stranoj državi i
• Prebivalište u Republici Srbiji

Upis u Registar posrednika – član 4., 5. i 7. Zakona

Svaka Agencija mora biti upisana u Registar posrednika, koje vodi ministarstvo nadležno za poslove trgovine.

Uz zahtev za upis prilaže se dokaz o ispunjenim uslovima (ugovor o osiguranju, dokaz o ispitu, podaci o poslovnom prostoru i drugo).

Ministarstvo donosi rešenje u roku od 30 dana.

Promene podataka (npr. promena sedišta, zaposlenih posrednika) moraju se prijaviti u roku od 7 dana.

Profesionalno osiguranje – član 13. Zakona

Agencija mora imati ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti.

Minimalni iznosi osiguranja su:

• 15.000 evra po štetnom događaju;
• 45.000 evra ukupno godišnje

Osiguranje pokriva štetu koja može nastati klijentima usled greške ili nemara posrednika.

Poslovni prostor – član 14. Zakona

Agencija mora imati adekvatan poslovni prostor:

• Tehnički ispravan i uređen;
• Odvojen od stambenog prostora i
• Pogodan za obavljanje delatnosti posredovanja

Zakonitost i pravna podobnost

Osnivač, odgovorna lica i zaposleni posrednici ne smeju imati zabranu obavljanja delatnosti niti biti osuđivani za krivična dela koja su u vezi sa poslovanjem (npr. pranje novca, prevara, privredni prestupi).

Tokom trajanja zabrane, lice ne može biti upisano u Registar.

Pisani ugovor sa klijentom – član 15. Zakona

Svako posredovanje mora biti zasnovano na pisanom ugovoru o posredovanju.

Ugovor obavezno sadrži:

• Identitet i podatke klijenta i posrednika, a naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika;
• vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje;
• Opis nepokretnosti;
• visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade (provizije);
• roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene

Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Naknada se ne može naplatiti unapred, već samo nakon realizacije posla.

Vođenje evidencije i oglašavanje – član 17. i 18. Zakona

Agencija je obavezna da vodi uredne evidencije:

• Podaci o ugovorima, klijentima i zaključenim poslovima;
• Evidencija o isplaćenim naknadama

Prilikom oglašavanja nepokretnosti, oglas mora sadržati:

• Ime i broj posrednika iz Registra;
• Osnovne podatke o nepokretnosti (površina, struktura, lokacija, cena)

Ugovor o koncesiji između Vlade Republike Srbije i Francuske kompanije VINCI Airports potpisan je sredinom marta 2018. godine. Ovaj ugovor za Republiku Srbiju i njene gradjane značio je dalji razvoj i ekspanziju, modernizaciju, ali i kompletno unapređenje poslovnog ambijenta u okviru aerodroma i okoline.

Posle dugih pregovora, krajem 2018. godine Francuska kompanija VINCI Airports preuzela je beogradski aerodromom Nikola Tesla na koncesiono upravljanje. Republika Srbija je i dalje ostala vlasnik Aerodroma Nikola Tesla, a koncesija, odnosno upravljanje pripalo je kompaniji VINCI Airports na period od 25 godina. O VINCI Airports ne treba ništa više dodati, sve se već uveliko zna. U pitanju je francuska kompanija koja predstavlja vodećeg aerodromskog operatera u svetu i koja sa velikim uspehom posluje i upravlja u preko 40 aerodroma u svetu.

Dolazak VINCI Airports sigurno predstavlja jedan od uspeha Republike Srbije u privlačenju stranih investitora. Strateški partner je pronađen u inostranstvu i tom prilikom, ministar finansija Siniša Mali istakao je da će ukupno ulaganje VINCI Airports u aerodrom biti oko 1,46 milijardi evra.

U toku 2019. godine, tačnije sredinom avgusta meseca 2019. godine otvorena je deonica auto-puta "Miloš Veliki" od Obrenovca do Ljiga čime je auto-put pušten u saobraćaj.

Dolazak VINCI Airports i otvaranje i povezivanje auto-puta “Miloš Veliki” sa saobraćajnicom kod aerodroma predstavlja razojni potencijal i veliku šansu za razvoj celokupnog područja oko Aerodroma Nikola Tesla.

Prema rečima gradskih zvaničnika, očekuje se da će se u skorijoj budućnosti povećati broj putnika na Aerodromu Nikola Tesla. Sledstveno tome, postojaće određene potrebe da se napravi i druga pista, kao i prateći objekti u okviru novog kompleksa aerodroma što podrazumeva izgradnju odgovarajuće infrastrukture i terminala. Navedeno znači da će se aerodrome definitivno proširiti, a samim tim privredna zona oko aerodroma predstavljaće pravo gradilište i nastavak daljeg razvoja Grada Beograda i Republike Srbije.

Naime, par godina unazad Grad Beograd prodao je zemljište u neposrednoj blizini Carinskog terminala, odnosno oko carinske zone.

VINCI Airports, otvaranje nove deonice auto-puta “Miloš Veliki” i povezivanjem sa auto-putem ka Novom Sadu i Šidu učinili su da je područje oko Aerodroma Nikola Tesla postalo veoma aktuelno i atraltivno, kako za domaće tako i za strane investitore.

Kao što se na fotografijama može videti, gradi se veliki broj hala koja će između ostalog obezbediti i nova radna mesta u Beogradu, kao i adekvatnu infrastrukturnu mrežu, koja je neophodna za dalji razvoj ovog dela Beograda.

Takođe, izgradnja novih objekata zahtevaće izgradnju novih i održavanje postojećih ulica uz obavezno stvaranje toplovodne i kanalizacione infrastrukture, koja će u skorijoj budućnosti biti od značaja prilikom izrade kapitalnih projekata (povezivanja železnice i metroa sa Aerodromom Nikola Tesla) u Beogradu.

Na osnovu svega navedenog, slobodno se može izvesti zaključak da je zemljište oko Aerodroma Nikola Tesla postalo još atraktivnije i interesantnije potencijalnim investitorima.

Sada je već izvesno da će blizina aerodroma, čak tri auto-puta, najavljena izgradnja metroa i povezivanje sa ostalim delovima Beograda, ali i celokupne zemlje zainteresovanim investitorima omogućiti efikasnije poslovanje, putnu infrastrukturu, odnosno povezanost, a samim tim i manje izgubljenog  vremena.

Građevinska industrija u Srbiji, naročito u Beogradu, u neprekidnom je rastu od 2015. godine. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u Srbiji je u toku 2020. godine izgrađeno 25.326 stanova, u ukupnoj površini od 1.857.690 metara kvadratnih stambenog prostora. Epidemija je prouzrokovala da tražnja za nepokretnostima dodatno poraste imajući u vidu neizvesnu investicionu klimu pa se vlasnici kapitala najčešće odlučuju da vrednost svog kapitala sačuvaju pretvarajući ga u nepokretnu imovinu.

Bilo da je u pitanju investiranje ili rešavanje stambenog pitanja, postupak kupovine nepokretnosti može biti manje ili više složen. Nevezano od složenosti, značaj koji kupovina nepokretnosti nosi i dobro koje se tom kupovinom želi postići ili obezbediti, zahteva ozbiljan pristup, tačne i proverene podatke, kao i izbalansiran pravni okvir, a koji će svi ukupno i prodavcu i kupcu pružiti izvesnu sigurnost.

U nastavku teksta, donosimo Vam pregled pet najvažnijih stvari koje biste morali da utvrdite i usaglasite pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kako biste se tokom postupka kupovine nepokretnosti osećali što je sigurnije moguće.

U tom cilju, podelili smo stanove na one koje se kupuju tokom izgradnje i na već izgrađene stanove.

3. Trenutak stupanja u posed

Trenutak stupanja u posed stana predstavlja esencijalni trenutak postupka kupovine stana, podjednako i za stanove u izgradnji i za već izgrađene. Po pravilu sledi nakon što isplatite kupoprodajnu cenu u celosti, pa upravo iz tog razloga predstavlja najbitniji trenutak razmene, jer za jedno dobro koje ste dali (novac), dobijate drugo dobro (stan). Ova ravnoteža predstavlja suštinu kupoprodajnog odnosa, tj. odnosa razmene dobara i upravo na tom balansu bi trebalo insistirati. Ipak, objektivne okolnosti pokazuju da to često nije tako, te ćemo aspekte u nastavku analizirati sa već ustanovljene podele kupovine stanova u izgradnji i izgrađenih stanova.

4. Ugovorne odredbe

Svaki ugovor, pa tako i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, mora da ima jasno i precizno definisane ugovorne odredbe, na prvom mestu, precizno naznačenje nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje. Za preduzimanje svake ugovorne radnje mora biti definisan rok za njeno ispunjenje. Pored toga, za neispunjenje ugovornih odredaba potrebno je da budu definisane i odgovarajuće sankcije. Ugovorni odnos mora biti postavljen najpreciznije moguće, kako bi se unapred izbegle mogućnosti da se jedna situacija tumači na različite načine, i kako bi ugovorne strane izbegle da takve sporne situacije na kraju tumači sud. Kako je već navedeno, potrebno je da ugovor donese izbalansiran pravni okvir kupoprodaje koje će i kupcu i prodavcu pružiti izvesnu sigurnost u povoljno okončanje postupka kupoprodaje. Svako odstupanje od takvog balansa treba da ima opravdani razlog.

Autor: Petar Kilibarda, saradnik - advokat u AK STATT

Ugovor o zakupu stvari regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima i definiše se kao ugovor kod kojeg se jedna strana - zakupodavac obavezuje da preda određenu stvar drugoj strani - zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu i da stvar vrati po isteku ugovora. Međutim, zakupi pojedinih stvari mogu biti regulisani i drugim zakonima koji dopunjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima ili određena pitanja drugačije regulišu. U tom slučaju, ti zakoni imaju prednost u primeni, što znači da će se odredbe Zakona o obligacionim odnosima primenjivati samo na pitanja koja nisu regulisana tim zakonima.

Upravo je to slučaj sa najčešćom vrstom ugovora o zakupu, a to je ugovor o zakupu stana. Ovaj ugovor regulisan je Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada. Taj zakon propisuje obaveznu formu ugovora o zakupu stana, obavezne elemente ugovora, kao i minimalni otkazni rok, dok se prava i obaveze zakupca i zakupodavca, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena tim zakonom, uređuju u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Forma ugovora

Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi između vlasnika stana kao zakupodavca i lica kome se stan daje u zakup kao zakupca. Dakle, obavezna je pisana forma, za razliku od nekih drugih ugovora o zakupu na koje se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima i koji se mogu i usmeno zaključiti. Međutim, u praksi se često mogu čuti pogrešna uverenja o obavezi overe ugovora o zakupu stana kod javnog beležnika, kao i nerazlikovanje samih vrsta overe. Pisana forma koja je predviđena za ugovor o zakupu stana ne podrazumeva obavezu overe ugovora kod javnog beležnika.

Nije potrebno izvršiti javnobeležničku potvrdu (solemnizaciju) ugovora kao nejavne (privatne) isprave kao što je to npr. slučaj sa ugovorom o kupoprodaji stana u kojoj javni beležnik potvrđuje ugovor stavljanjem klauzule o potvrđivanju (solemnizaciona klauzula) koja je uslov za punovažnost. Ovakva vrsta overe podrazumeva da javni beležnik prethodno ispituje uslove za preduzimanje tog pravnog posla (ugovora), objašnjava strankama smisao tog pravnog posla i ukazuje im na njegove posledice, a posebno ispituje i da li je pravni posao dozvoljen, odnosno da nije u suprotnosti sa prinudnim propisima, javnim poretkom i dobrim običajima. Ukoliko utvrdi da neki od uslova nisu ispunjeni, javni beležnik će odbiti da izvrši overu.

Takođe, nije obavezno ni da se izvrši overa potpisa ugovornih strana koja podrazumeva da javni beležnik potvrđuje isključivo identitet potpisnika bez zalaženja u sadržinu akta koji je potpisan. Međutim, overa potpisa se u ovom slučaju može preporučiti strankama kao dodatna sigurnost u eventualnom sporu povodom ugovora o zakupa, obzirom na to da sprečava mogućnost osporavanja neke od ugovornih strana da je isti potpisala.

Sadržina ugovora

Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da ugovor o zakupu stana mora naročito da sadrži: mesto i datum zaključenja ugovora i podatke o ugovornim stranama; podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana); vreme trajanja zakupa; iznos, način i rokove plaćanja zakupnine; odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi; uslove za otkaz ugovora; odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).

Ugovorne strane mogu predvideti i dodatna ili drugačija međusobna prava i obaveze, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste.

Obaveze zakupodavca su predaja stana, održavanje stana i zaštita zakupca u slučaju materijalnih ili pravnih nedostataka.

Zakupodavac je dužan da preda zakupcu stan u ispravnom stanju (ono stanje koje omogućava ispunjavanje svrhe za koju je ugovor zaključen), kao i da ga u tom stanju održava za vreme trajanja zakupa i radi toga vrši potrebne popravke na njemu. Ukoliko je zakupac platio troškove za održavanje stana, zakupodavac je dužan da mu ih naknadi. S druge strane, troškove sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom stana, kao i troškove same upotrebe, snosi sam zakupac. Ako potrebne popravke stana ometaju njegovu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor, a ima i pravo na sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe stana zbog tih popravki. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na stanu za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo njegovu upotrebu, a ukoliko bi izmenama stana njegova upotreba bila smanjena u izvesnoj meri, zakupac ima pravo na umanjenje zakupnine u odgovarajućoj srazmeri.

Zakupodavac odgovara zakupcu za sve materijalne (fizičke) nedostatke stana koji smetaju njegovoj  ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prećutno ugovorom, s tim što ne odgovara  za nedostatke stana koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati.

Takođe, ukoliko se pojavi neko treće lice koje tvrdi da na zakupljenom stanu ima neko pravo ili koje samovlasno na neki način oduzme stan od zakupca, zakupac je dužan da o tome obavesti zakupodavca. Ukoliko se utvrdi da tom trećem licu pripada neko pravo na stanu koje isključuje pravo zakupca na upotrebu stana u celosti, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan da zakupcu naknadi štetu. Ali ako se utvrdi da trećem licu pripada pravo na stanu koje ograničava pravo zakupca na upotrebu stana, zakupac može po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, a u oba slučaja mu svakako pripada naknada štete.

Obaveze zakupca su upotreba stana prema ugovoru, plaćanje zakupnine i povraćaj stana nakon prestanka zakupa.

Zakupac je dužan da upotrebljava stan prema njegovoj nameni ili onako kako je određeno ugovorom, te ukoliko nastane šteta usled nedozvoljene upotrebe, zakupac će odgovarati za nju i to bez obzira da li je stan upotrebljavao on, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stan. U slučaju nedozvoljene upotrebe, zakupodavac je dužan da opomene zakupca, a ukoliko zakupac i posle opomene nastavi sa nedozvoljenom upotrebom ili zapuštanjem održavanja stana tako da postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, zakupodavac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.

Što se zakupnine tiče, zakupac je dužan da je plaća u iznosu, na način i u rokovima plaćanja predviđenih ugovorom. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.

Ukoliko zakupodavac u toku trajanja zakupa iskaže nameru o povećanju iznosa zakupnine ili eventualno drugačijem načinu i rokovima njenog plaćanja od inicijalno ugovorenih, na zakupcu je da li će taj predlog prihvatiti ili ne. U slučaju da je zakupac saglasan sa zahtevanom izmenom, potrebno je sačiniti aneks ugovora o zakupu kojim će tada biti predviđeni novi iznos, način ili rokovi plaćanja. S druge stane, ukoliko zakupac sa time nije saglasan, zakupodavac može dati otkaz ugovora, ali je tada dužan da poštuje ugovoreni otkazni rok.

Zakupac je dužan da čuva stan i da ga po prestanku zakupa vrati zakupodavcu u neoštećenom stanju, te u stanju u kome je bio u momentu predaje u zakup, ukoliko je u međuvremenu izvršio neke promene na njemu. Za samu istrošenost koja nastaje redovnom upotrebom stana, kao ni za oštećenja koja potiču od dotrajalosti stana, zakupac ne odgovara.

Prestanak ugovora i otkazni rok u slučaju otkaza

Ugovor o zakupu stana može biti zaključen na određeno ili na neodređeno vreme.

Ugovor o zakupu koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom tog vremena. Ali ukoliko i nakon proteka tog vremena zakupac nastavi da upotrebljava stan, a zakupodavac se tome ne usprotivi, smatraće se da je zaključen nov ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili običaja, prestaje otkazom. Otkaz uvek može dati bilo koja ugovorna strana, osim u nevreme, koje se utvrđuje u svakoj pojedinačnoj situaciji. Smatra se da nevreme postoji ukoliko bi davanje otkaza za drugu ugovornu stranu bilo očigledno nepravedno ili bi joj nanelo štetu većih razmera. Prilikom otkaza ugovora, ugovorne strane su dužne da poštuju otkazni rok. Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da otkazni rok kod ugovora o zakupu stana ne može biti kraći od 90 dana.

Ugovor o zakupu svakako prestaje ako stvar koja je predmet zakupa propadne usled više sile, dok se u slučaju smrti bilo koje ugovorne strane ugovor nastavlja sa naslednicima, ukoliko drugačije nije ugovoreno.

Otuđenje stana i podzakup

U slučaju da je zakupodavac za vreme trajanja ugovora o zakupu otuđio stan, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca, što znači da prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca. Novi vlasnik ne može zahtevati od zakupca da mu preda stan pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. S druge strane, zakupac u svakom slučaju ima pravo otkaza ugovora o zakupu, ali uz poštovanje otkaznog roka.

Zakupac može stan dati u zakup drugome (podzakup), pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu i da nešto drugo nije ugovoreno samim ugovorom o zakupu. U tom slučaju, zakupodavac ostaje odgovoran prema zakupcu i garantuje mu da će podzakupac upotrebljavati stan shodno ugovoru o zakupu. Ugovorom o zakupu može biti predviđeno da se ugovor o podzakupu može zaključiti samo uz dozvolu zakupodavca, ali zakonom je predviđeno da u tom slučaju zakupodavac može odbiti davanje dozvole samo iz opravdanih razloga.

Porez na prihode od nepokretnosti

U pogledu poreskog tretmana zakupa stana između fizičkih lica, primenjuje se Zakon o porezu na dohodak građana kojim je regulisan porez na prihode od nepokretnosti. Predmet oporezivanja u tom slučaju je prihod ostvaren izdavanjem u zakup nepokretnosti (zakupnina), dok je obveznik tog poreza fizičko lice koje izdavanjem u zakup ostvari te prihode (zakupodavac). Poreska stopa iznosi 20%, a obračunava se na osnovicu koja predstavlja razliku između bruto prihoda i normiranih troškova od 25%. Primera radi, ukoliko je ugovorena zakupnina u iznosu od 300 EUR, bruto prihod je dinarska protivvrednost tog ostvarenog prihoda, odnosno 35.250 dinara. Normirani troškovi su 25% i obračunavaju se u odnosu na taj prihod, što znači da oni iznose 35.250*25%, odnosno 8.812,5 dinara. Poreska osnovica je razlika između bruto prihoda i normiranih troškova, dakle 35.250-8.812,5, odnosno 26.437,5 dinara. Porez se potom utvrđuje u iznosu od 20% od poreske osnovice, što znači da on iznosi 26.437,5*20% , odnosno 5.287,5 dinara.

Utvrđivanje i naplata ovog poreza vrši se samooporezivanjem. Navedeno znači da zakupodavac u poreskoj prijavi iskazuje podatke o vrsti i visini ostvarenog prihoda (u ovom slučaju zakupnine) i druge podatke od značaja za utvrđivanje visine poreske obaveze, kao i visinu poreske obaveze koju je samostalno utvrdio u skladu sa zakonom.

Zakupodavac je dužan da u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda izvrši obračun poreza i u istom roku i plati obračunati porez. To znači da je zakupodavac dužan da podnese poresku prijavu, za svaki mesec u kojem ostvari prihod od zakupnine i to bez obzira na način ostvarivanja tog prihoda (gotovinski ili uplatom na račun). Poresku prijavu može podneti isključivo zakupodavac ili lice koje on izričito ovlasti, a ona se podnosi na obrascu PP OPO, u elektronskom ili pismenom obliku, organizacionoj jedinici Poreske uprave nadležnoj za teritoriju na kojoj zakupodavac ima prebivalište.

Imajući u vidu sve navedeno, kao i učestalost, neophodnost i prirodu samog zakupodavnog odnosa, nije celishodno izbegavati zaključivanje pisanog ugovora o zakupu.

Česti usmeni dogovori ne samo da nisu u skladu sa formom koja je izričito predviđena zakonom, već i doprinose nesigurnosti i nezaštićenosti obe strane. Dobro sačinjen ugovor, sa jasno ugovorenim pravima i obavezama ugovornih strana, štiti i zakupodavca i zakupca, a kao i kod preduzimanja drugih pravnih poslova i ovde je poželjno angažovanje stručne pomoći kako bi se postigla sigurnost da su razmotrene i uvažene sve relevantne okolnosti.

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora.

Autor: Aleksandra Pravdić, advokat

Preuzeto sa Otvorena vrata pravosuđa.

Eksproprijacija je reč koju je većina ljudi čula barem jednom u svakodnevnom životu ali malo je onih zaista poznaju ovaj postupak i način na koji mogu da ostvare prava ukoliko se ekspropriše njihova nepokretnost. U daljem stručnom tekstu potrudićemo se da vam pojasnimo šta predstavlja eksproprijacija, kao i postupak u kom se sa jedne strane nalazi „javni interes“ a sa druge strane privatni interes pojedinca.

Šta je eksproprijacija?

Eksproprijacija predstavlja postupak prinudnog prelaska prava svojine na nepokretnosti iz privatne u državnu svojinu ili njeno ograničenje i ovaj postupak je regulisan Zakonom o eksproprijaciji.

U našem pravnom sistemu pravo svojine je aspolutno, neprikosnoveno i najznačajnije imovinsko pravo. Zato, osnovna zaštita ovog prava garantovana je Ustavom Republike Srbije gde je predviđeno da se pravo svojine na nepokretnosti može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.

Nepokretnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti. Eksproprijacija se najčešće sprovodi radi zadovoljenja opšteg interesa koji često podrazumeva izgradnju puteva, mostova, pruga, gasovoda, izgradnje objekata iz oblasti zdravstva, kulture, sporta, odbrane, obrazovanja i slično. Takođe, eksproprijacija se sprovodi i radi obezbeđenja zaštite životne sredine, zaštite od elementarnih nepogoda, za potrebe raseljavanja naselja, radi eksploatacije mineralnih sirovina i dr.

Vrste eksproprijacije

Eksproprijacija može biti potpuna i delimična. Razlika između potpune i delimične eksproprijacije ogleda se u pravnim posledicama koje proizvode. Potpunom eksproprijacijom se menja vlasnik nepokretnosti koja se ekspropriše. S druge strane delimičnom eksproprijacijom se vlasniku ne oduzima pravo svojine na nepokretnosti već se njegovo pravo na određeni način ograničava. To najčešće podrazumeva da se u javnom interesu ustavnovljava pravo na toj nepokretnosti u korist korisnika a koje ograničava pravo svojine vlasnika nepokretnosti. Na primer, to bi podrazumevalo da korisnik stiče pravo zakupa na nepokretnosti ili pravo službenosti i to pravo može trajati najviše do tri godine. Po proteku roka korisnik je dužan da vrati zemljište u prvobitno stanje. Ono što je bitno jeste da se i kod delimične eksproprijacije mora utvrditi postojanje javnog interesa. 

Uslovi za eksproprijaciju

Javni interes

Da bi eksproprijacija bila zakonita neophodno je da se ona sprovodi u javnom interesu. Stoga, pre podnošenja predloga za eksproprijaciju mora se utvrditi javni interes što se utvrđuje na osnovu zakona ili rešenja Vlade Republike Srbije a na osnovu podnetog predloga za utvrđivanje javnog interesa. Zakonom je predviđeno da je za utvrđivanje javnog interesa po predlogu Vlada dužna da odluči u roku od 90 dana. U rešenju u kome se utvrđuje javni interes za eksproprijaciju određuje se i korisnik eksproprijacije. Kao korisnik eksproprijacije najčešće se javljaju Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave, javni fond, javno preduzeće itd.

Predlog ovlašćenog predlagača

Nakon što je aktom Vlade utvrđen javni interes, podnosi se predlog za eksproprijaciju opštinskoj upravi prema mestu gde se nalazi nepokretnost koja je predmet eksproprijacije u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju. Predlagači mogu biti javni fondovi, javna preduzeća, privredna društva koja su osnovana od strane javnih preduzeća i drugi subjekti koje zastupa njihov ovlašćeni organ. Pravno lice koje namerava da podnese predlog za eksproprijaciju može od Ministarstva nadležnog za poslove finansija da traži da mu se dozvoli da na određenoj nepokretnosti izvrši potrebne pripremne radnje (ispitivanje zemljišta, premeravanje ili slično).

Rešenje o eksproprijaciji

O podnetom predlogu za eksproprijaciju odlučuje opština na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Pre donošenja rešenja, organ opštine je dužan da sasluša vlasnika nepokretnosti o činjenicama koje su od značaja za eksproprijaciju.  Na navedeno rešenje o eksproprijaciji sopstvenik nepokretnosti kome se ona oduzima ima pravo žalbe. Žalba se podnosi Ministarstvu finansija kao drugostepenom nadležnom organu a preko prvostepenog organa koji je doneo rešenje.

Naknada

Naknada predstavlja jedan od najvažnijih elemenata pojma eksproprijacije. Uloga naknade sastoji se u obeštećenju sopstvenika i restituciji svojinskih odnosa. Po pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji nadležna opština je dužna da zakaže raspravu za određivanje naknade.

Korisnik eksproprijacije je dužan da dostavi ponudu o visini naknade. Ukoliko korisnik eksproprijacije i raniji sopstvenik nepokretnosti postignu sporazum o visini naknade ovaj sporazum ima snagu izvršne isprave.

Važno je napomenuti da osim naknade u novcu moguće je postići dogovor da naknada bude u obliku zamene za neku drugu nepokretnosti na primer druge zgrade ili stana, te se određuje i rok za izvršenje obaveza.

Ukoliko do sporazuma ne dođe u roku od dva meseca po nastupanju pravnosnažnosti rešenja visinu naknade utvrđuje sud u vanpraničnom postupku.

Postupak za utvrđivanje naknade

Ukoliko nije postignut dogovor između vlasnika nepokretnosti i korisnika eksproprijacije, opštinski organ dužan je da pravnosnažno rešenje o eksproprijaciji sa spisima bez odlaganja dostavi nadležnom sudu koji će u vanparničnom postupku utvrditi naknadu. Postupak određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost je hitan. Ako nadležni opštinski organ uprave ne postupi na ovaj način, sud će po službenoj dužnosti, a na inicijativu učesnika, sam zatražiti da mu se pravosnažno rešenje o eksproprijaciji dostavi. Prilikom određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost ceni se korist koju može dati ta nepokretnost njenim redovnim iskorišćavanjem, korist koju je raniji vlasnik imao od te nepokretnosti, ulaganje ranijeg vlasnika u tu nepokretnost.  Pošto utvrdi sve važne činjenice, sud donosi rešenje kojim određuje oblik i obim, odnosno visinu naknade.

Troškove postupka snosi korisnik eksproprijacije, osim troškova koji su izazvani neopravdanim postupcima ranijeg sopstvenika.

Deeksproprijacija

Suprotno od eksproprijacije nalazi se mogućnost vraćanja u pređašnje stanje ili deeksproprijacija, do koje dolazi po zahtevu ranijeg sopstvenika nepokretnosti, a u slučaju kada eksproprijacija nije ostvarena ili ukoliko se u međuvremenu odredi drugačija svrha upotrebe eksproprisane nepokretnosti. Deeksproprijacija sprečava pojavu simulovanog pravnog uređenja, jer bi umesto ostvarivanja jednog cilja, korisnik eksproprijacije mogao da eksproprisanu nepokretnost upotrebi radi ostvarivanja nekog drugog cilja. Ukoliko korisnik eksproprijacije ne ostvari cilj u čije ime je do eksproprijacije došlo, raniji sopstvenik nepokretnosti može zahtevati povraćaj u pređašnje stanje.

Povreda prava - Faktička eksproprijacija

U praksi se dešavaju slučajevi u kojima je vlasniku oduzeta nepokretnost bez poštovanja zakonom propisanih pravila što se naziva „faktička eksproprijacija‟. Faktička eksproprijacija jeste prinudno oduzimanje nepokretnosti bez prethodne odluke o utvrđivanju javnog interesa ili rešenja o eksproprijaciji ili tako da se ne isplati naknada. Radi se o faktičkom zauzimanju imovine.

Zaštita prava u slučaju Faktičke eksproprijacije

Da bi vlasnik nepokretnosti zaštitio svoja povređena prava neophodno je da pokrene sudski postupak. Radi se o parničnom postupku u kom se traži naknada materijalne štete. U ovom postupku vlasnik nepokretnosti kao tužilac mora dokazati najpre da je organ vlasti oduzeo i iskoristio njegovu nepokretnost radi postizanja određenog cilja i to bez sprovođenja zakonom propisanog postupka. Pored ove osnovne činjenice, u postupku je potrebno utvrditi u kom procentu je organ vlasti zauzeo privatnu nepokretnost, da li je ona oduzeta u celosti ili samo određen deo,  zatim da li je lokalitet opremio komunalnom infrastrukturom i da li je takvo komunalno opremanje uticalo na vrednost nepokretnosti. Odgovore na ova pitanja pruža veštak geodetske struke. Veštaka građevinske struke je potrebno konsultovati i prilikom utvrđenja druge važne stavke u postupku, a to je cena privatne parcele koja je faktički eksproprisana.

S obzirom na navedeno, važno je da vlasnik nepokretnosti ima stručnu pomoć već od samog početka kada se započinje postupak eksproprijacije, kako bi bio siguran da će se postupak sprovesti u skladu sa zakonom i da će ostvariti pripadajuću naknadu.

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala.

Autor: Ivana Mažar, advokat u AK Anđelković

Pojam upravljanja zgradom i održavanje zgrade

Poslovi upravljanja zgradom i održavanja zgrade definisani su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS”, broj 104/16 i 9/20). Upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom. Održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz hitne intervencije, tekuće održavanje i investiciono održavanje. Unapređenje svojstava zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade dogradnjom ili ugradnjom novih delova i sklopova, odnosno uređaja i instalacija. Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se predzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja. Ovi radovi sastoje se od pregleda, popravki, preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbećuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku ekspoloatacije.

Obaveze stanara zgrade

Stanari zgrade imaju obavezu plaćanja mesečne naknade na ime troškova upravljanja i održavanja zgrade. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade definisani su odredbama člana 14. stav 1 tačka 4 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, kojim je propisano da je vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan da, između ostalog učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom, a u skladu sa tačkom 18. navedenog člana Zakona o stanovanju i održavanju zgrada Skupština stambene zajednice donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Odredbom člana 41. navedenog zakona je propisano da su članovi skupštine stambene zajednice svi vlasnici posebnih delova, a odredbom člana 42. stav 1 tačka 5 istog zakona je propisano da Skupština stambene zajednice, između ostalog, određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova. Odredbom člana 44. stav 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano. Odredbom člana 64. stav 1 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada je propisano da odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom, koja se donosi u skladu sa članom 44. stav 1, odnosno članom 44. stav 3. ovog zakona, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškovima upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, stavom 2 navedenog člana zakona je propisano da se odluka stambene zajednice iz stava 1. ovog člana unosi u zapisnik sednice skupštine, a posebno se sačinjava izvod iz zapisnika koji sadrži tekst odluke koji potpisuje upravnik i na njemu overava svoj potpis u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa. Odredbom člana 65 stav 1 navedenog zakona je propisano da vlasnik posebnog dela zgrade iznos utvrđen u skladu sa članom 64. ovog zakona uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.

Zastarelost potraživanja naknade za rad upravnika, investicioni fond i održavanje zgrade

Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89 i „Sl. list SRJ“, br. 31/93, 22/99, 23/99, 35/99 i 45/99) propisano je da dužnik dolazi u docnju kad ne ispuni obavezu u roku određenom za ispunjenje, a ako rok za ispunjenje nije određen, dužnik dolazi u docnju kad ga poverilac pozove da ispuni obavezu, usmeno ili pismeno, vansudskom opomenom ili započinjanjem nekog postupka čija je svrha da se postigne ispunjenje obaveze (član 324. st. 1. i 2.); da potraživanja zastarevaju za deset godina, ako zakonom nije određen neki drugi rok zastarelosti (član 371.); da zastarevaju za godinu dana potraživanja naknade za isporučenu električnu i toplotnu energiju, plin, vodu, dimničarske usluge i za održavanje čistoće, kada je isporuka, odnosno usluga izvršena za potrebe domaćinstva (čl. 378. st. 1. tač. 1)).

Ustanova zastarelosti potraživanja počiva na dvema osnovnim idejama, ideji nevršenja prava (nezainteresovanosti za svoje pravo), i ideji oslobađajućeg dejstva, koje se sastoji u tome što se dužnik oslobađa tereta koji je u osnovi suvišan, a o čemu svedoči upravo pasivan odnos poverioca prema svom pravu.

Odredbom čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Nadalje, u tač. 26) st. 1. čl. 3. istog zakona, propisano je da je investiciono održavanje izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksplaotacije. 

U cilju davanja odgovora na pitanje koji rok zastarelosti se primenjuje na potraživanja o kojima se ovde govori, mora se najpre poći od pitanja prirode potraživanja tužioca s obzirom da od toga zavisi i primena roka zastarelosti.

Najpre, treba reći da postoji i suštinska i terminološka razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „održavanje zgrade“ iz čl. 3. st. 1. tač. 23) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, s obzirom na to da se poslovi održavanja zgrade ne odnose na pojedinačno domaćinstvo i ne uključuju u sebi samo poslove održavanja čistoće već se odnose na održavanje stambene zgrade kao celine i obuhvataju sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade, kako je to Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada jasno propisano. Isto tako, postoji značajna razlika između pojma „održavanje čistoće“ iz čl. 378. st. 1. tač. 1. ZOO i pojma „investiciono održavanje“ iz Zakona o stanovanju i održavanju zgrada s obzirom na to da investiciono održavanje obuhvata izvođenje građevinsko – zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije. Naposletku, poslovi održavanja zgrade, zatim naknada za investiciono održavanje stambene zgrade i naknada za upravnika zgrade ne predstavljaju komunalne delatnosti u smislu Zakona o komunalnim delatnostima („Sl. glasnik RS“, br. 88/2011, 104/2016 i 95/2018), te se ni iz tog razloga u konkretnom slučaju na utužena potraživanja, a imajući u vidu njihovu prirodu, ne može primeniti rok zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, odnosno ne može se primeniti jednogodišnji rok zastarelosti. Dakle, kada su u pitanju navedena potraživanja, imajući u vidu njihovu pravnu prirodu, nema mesta primeni roka zastarelosti iz odredbe čl. 378. st. 1. tač. 1) ZOO, a kako zakonom nije propisan poseban rok zastarelosti za navedena potraživanja, ima se primeniti opšti rok zastarelosti iz čl. 371. ZOO, uz istovremeno uvažavanje pravnog stava da kod dileme da li će se u nekom slučaju primeniti opšti ili poseban rok zastarelosti treba imati u vidu da se izuzeci moraju usko tumačiti, pa ako se primena posebnog roka s razlogom dovodi u pitanje, morao bi se primeniti opšti rok zastarelosti. Ovakav stav Ustavni sud je izrazio u svojim odlukama Už-608/2008 od 21. januara 2010. godine i Už-4073/2012 od 26. februara 2015. godine (videti na internet stranici Ustavnog suda: www.ustavni.sud.rs).

Napred izneto tumačenje se zasniva na sada važećim odredbama Zakona o komunalnim delatnostima, koji u komunalne delatnosti ne ubraja naknadu za rad upravnika zgrade, investicioni fond i naknadu za održavanje zgrade. Ukoliko se u budućnosti bude pristupilo izmeni navedenog propisa te ukoliko se u komunalne delatnosti svrstaju i naknada za rad upravnika zgrade, naknada za investicioni fond i naknada za održavanje zgrade, u tom smislu može biti prostora za tumačenje da se na navedena potraživanja primenjuje jednogodišnji rok zastarelosti. Do tada, za tumačenje da se i na navedena potraživanja primenjuje jednogodišnji rok zastarelosti, nema dovoljno pravne argumentacije.

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala.

Autor: Sonja Nestorović, sudija Višeg suda u Kragujevcu

Preuzeto sa Otvorena vrata pravosuđa

Zlatibor, dragulj Srbije i jedna od najpopularnijih planina, koja neprestano gradi i razvija svoj turizam, privlačeći sve veći broj domaćih i stranih turista. Upravo zbog toga, Zlatibor je prepun raznih turističkih atrakcija, koje će odgovarati raznim generacijama i uzrastima.

Gold gondola - trenutno jedna od najatraktivnijih atrakcija.

Ski centar Tornik - najveće skijalište Zlatibora

Gostilje vodopad - Gostiljski vodopad je prelepo mesto za sve turiste i jedan je od hidroloških vrednosti Zlatibora. Vodopad je okružen prelepom i netaknutom prirodom, što samo upotpunjuje celokupan doživljaj.

Stopića pećina - Ova popularna turistička lokacija nalazi se na severoistočnoj strani Zlatibora.

Okolina Zlatibora je jednako lepa koliko i sam centar planine. Mnogi će tvrdititi kako je upravo zlatiborska okolina ono najlepše što Zlatibor ima da ponudi. Tu je priroda i dalje netaknuta, u svom punom sjaju. Vazduh je čist, a svuda vas okružuju predivni pejzaži i borovi. U svojoj neposrednoj okolini Zlatibor se ponosi i značajnim manastirima, kao i kulurno-istorijskim spomenicima.

Jedna od velikih prednosti ove planine jeste što predstavlja idealno mesto za odmor tokom čitave godine. Statistike pokazaju da podjednak broj turista planinu poseti tokom decembra, januara i februara, kao i za vreme letnjih meseci poput maja, juna i avgusta. Puno razloga za buduce investicije ovog kraja.

Pametna Investicija za vašu budućnost u 2025. godini je svakako Zlatibor i Balkan Square. Smešten u samom srcu Zlatibora, Balkan Square predstavlja vrhunsku luksuznu destinaciju koja će zadovoljiti putnike.

Balkan Square je luksuzni stambeno-poslovni kompleks koji se nalazi u samom srcu Zlatibora, na jednoj od najlepših lokacija u ovom popularnom turističkom odredištu. Projekat je dizajniran s pažnjom na detalje i visokim standardima gradnje, nudeći moderne stambene jedinice, komercijalne prostore i brojne sadržaje koji zadovoljavaju sve potrebe savremenog života.

S obzirom na atraktivnost ove lokacije, Balkan Square nudi mogućnost stabilnog prihoda putem izdavanja, dok je istovremeno i savršen prostor za trajni boravak ili poslovanje. Projektom je obuhvaćen i wellness centar, prostori za opuštanje i fitness, što doprinosi ukupnoj vrednosti i atraktivnosti .

Sa savršenim balansiranjem između prirodnih lepota Zlatibora i komfora urbanog života, Balkan Square pruža idealan prostor za porodice, investitore i turiste koji žele dugoročnu sigurnost. Sa modernim dizajnom, ekološkom održivošću i pristupom vrhunskim sadržajima, ovaj kompleks je prilika za one koji žele da ulažu u kvalitetan život i sigurno buduće vrednosti.

Posetite zvaničan sajt Balkan Square i saznajte sve o mogućnostima ulaganja ili kupovine stana, kako biste 2025 godinu započeli sa sigurnom investicijom koja vam garantuje luksuz, kvalitet i dugoročnu vrednost.

Zlatibor je uvek pravi izbor za vas. Dobrodošli! Turistički ili poslovno uspeh je zagarantovan.